Finança

Casa Branca Punts em Fannie e Freddie

No início deste mês, a Casa Branca desempenhou o papel de um apostador da NFL e puniu a questão do que fazer com Fannie Mae e Freddie Mac no campo. Na verdade, talvez o próximo campo acabe. Os investidores em bônus aguardavam ansiosamente detalhes sobre o futuro da Fannie Mae e da Freddie Mac, que juntas detêm quase 40% dos títulos em aberto no mercado de títulos de investimento nos EUA, conforme medido pelo Barclays Aggregate Bond Index. Em setembro de 2009, o Tesouro afirmou que recomendações sobre possíveis soluções seriam divulgadas com o orçamento do Presidente para 2011.

No entanto, os comentários da Casa Branca sobre um plano potencial equivaliam a uma única sentença afirmando que a administração continua a “monitorar a situação das Empresas Patrocinadas pelo Governo” (GSEs - o termo geral para todas as agências federais) e “continuará a fornecer atualizações sobre considerações para a reforma de longo prazo da Fannie Mae e da Freddie Mac, conforme apropriado ”. Edward DeMarco, diretor em exercício da Agência Federal de Financiamento da Habitação (FHFA), seguiu com uma “atualização” para o Congresso logo depois, mas isso consistiu apenas em uma atualização operacional sem discussão de planos futuros.

Investidores querem mais clareza

Devido à complexidade da questão de GSE, uma solução detalhada não era esperada no início de 2010, mas os investidores esperavam mais clareza em uma ou duas soluções preferidas. Na ausência de uma solução detalhada, pouco mudou nas possíveis soluções em relação à Fannie Mae e à Freddie Mac em relação àquelas discutidas no mercado há vários meses que estão descritas abaixo:

  1. Nacionalizar Fannie Mae e Freddie Mac. Isso essencialmente faria com que a dívida de GSE fosse apoiada pela plena fé e crédito do governo dos EUA. Como os IGEs têm US $ 5,4 trilhões em títulos em circulação (ver Bond Types na próxima página), entre dívida da agência e MBS (Mortgage-Backed Securities), a dívida do governo aumentaria em cerca de 70%. Dada a indignação pública em relação ao papel que Fannie Mae e Freddie Mac desempenharam na inflação do mercado imobiliário e no aumento do escrutínio sobre o déficit orçamentário, a nacionalização é altamente improvável em nossa visão.
  2. Privatize Fannie Mae e Freddie Mac. Infelizmente, Fannie Mae e Freddie Mac ainda estão sofrendo perdas e estão muito dependentes da assistência do governo. A privatização não parece economicamente viável no momento. O Tesouro injetou um total combinado de US $ 111 bilhões em GSEs na forma de ações preferenciais com um oneroso dividendo de 10%. Enquanto isso, a inadimplência continua a subir para a Fannie Mae e a Freddie Mac, enquanto o total de hipotecas continua a encolher, conforme exigido pelos reguladores. Com o aumento do número de hipotecas ainda em risco de inadimplência, e o custo da assistência do Tesouro fixado, é altamente improvável que qualquer das duas GSEs retorne à lucratividade nos próximos dois a três anos. Na verdade, o Tesouro pode ter que injetar mais capital nas GSEs, já que a inadimplência das hipotecas deve atingir o pico em meados deste ano, de acordo com a Mortgage Bankers Association. Como a inadimplência está atrasada, as GSEs podem se tornar ainda mais dependentes do Tesouro nos próximos anos. Em 24 de dezembro de 2009, o Tesouro anunciou um apoio essencialmente ilimitado das GSEs até 2012, caso os US $ 200 bilhões de apoio por instituição fossem insuficientes.
  3. Transforme os GSEs em um utilitário regulado. Uma estrutura de utilidade pode assumir qualquer uma das várias formas. Uma estrutura de cooperativa, em que as GSEs compartilham riscos de crédito com os subscritores de hipotecas, daria aos subscritores maiores incentivos para monitorar a credibilidade de cada solicitante de hipoteca. Os lucros também podem ser limitados sob a estrutura da concessionária. Outra forma poderia envolver as GSEs como garantidores parciais, ou garantidores de último recurso, sujeitando os investidores a uma quantidade limitada de risco de crédito antes que o apoio do governo interviesse.
  4. Transforme as GSEs em uma boa estrutura de banco / banco ruim. Uma boa estrutura de banco / banco ruim separaria potencialmente a Fannie Mae e a Freddie Mac em duas entidades separadas, mas deixaria a parte “boa” continuar em sua capacidade atual, enquanto ativos ruins são colocados em uma estrutura separada. No entanto, esse resultado provavelmente deixaria os maus ativos no balanço do governo federal em um momento de crescente escrutínio do déficit. Edward DeMarco, da FHFA, afirmou que a única mudança que pode ser considerada atualmente é reconstituir as duas empresas sob os estatutos atuais. O comentário está aberto à interpretação e carece de detalhes, mas nós veríamos isso como uma possível mudança para uma boa / má estrutura bancária.

Sem pressa, sem surpresa

Acreditamos que a Casa Branca não está com pressa e uma solução para a Fannie Mae e Freddie Mac é provavelmente a poucos anos de distância. Embora as GSEs tenham sido criticadas por seu papel no mercado imobiliário, elas continuam sendo o principal jogo da cidade no fornecimento de hipotecas residenciais acessíveis a compradores de casas. De acordo com a FHFA, Fannie Mae e Freddie Mac facilitaram a originação de 78% de todas as hipotecas residenciais emitidas nos EUA nos três primeiros trimestres de 2009. Novas emissões de títulos no mercado de hipotecas não garantidas - que também são títulos garantidos por hipotecas residenciais, mas emitidas por grandes bancos - só recentemente mostrou sinais de vida. Serão meses, se não anos, até que o papel dominante das GSEs em facilitar o financiamento de hipotecas residenciais diminua.

O progresso nos títulos cobertos, um possível substituto para a Fannie Mae e Freddie Mac MBS, continua no ritmo de um caracol. As discussões do governo sobre a criação de um mercado de títulos cobertos em funcionamento começaram durante a crise financeira no final de 2008, mas houve um acompanhamento mínimo desde então.O chairman do Federal Reserve, Bernanke, endossou o uso de títulos cobertos como solução e o bom funcionamento do mercado de títulos cobertos vem operando na Europa há anos. Obrigações cobertas também forçariam os bancos a examinar mais de perto o crédito a candidatos a hipotecas, já que os títulos são obrigações do banco e não simplesmente entregues a terceiros. As obrigações cobertas podem desempenhar um papel em qualquer solução que seja finalmente decidida.

Implicações de Investimento

A falta de ação do governo Obama significa que Fannie Mae e Freddie Mac provavelmente continuarão sendo apoiados pelo Tesouro por vários anos.
e os investidores podem continuar usando títulos de agência e MBS como uma opção para Treasuries. Para os investidores preferenciais, isso implica que nem a Fannie Mae nem a Freddie Mac provavelmente voltarão a pagar dividendos sobre títulos preferenciais nesse período de tempo. O apoio do Tesouro é refletido nos rendimentos dos títulos das agências de IGE e dos MBS. A vantagem média de rendimento, ou spread, para Treasuries permanece baixa pela comparação histórica (Gráficos 1 e 2). Para ter certeza, a compra de títulos de agências e MBS pelo Fed ajudou a reduzir os spreads de rendimento nos últimos 15 meses. Embora as compras do Fed terminem em março, enquanto Fannie Mae e Freddie Mac permanecerem apoiadas pelo Tesouro, os spreads de lucro provavelmente permanecerão no lado restrito das normas históricas, um resultado positivo para os detentores de bônus. Embora continuemos a preferir as Obrigações de Empresas, os investidores que desejarem manter uma alocação a títulos do governo podem continuar a usar títulos de agência e MBS como uma opção para os títulos do Tesouro. Para esses investidores, eles podem receber o punt do governo e concorrer com ele.

Assista o vídeo: Dando às pessoas o que elas querem

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